在最新的房地产工作会议中，提出了一个很关键的说法——

大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售

这个说法之所以重要，是因为这是上头第一次重点提到了现房销售。

也就是说，现房销售正式在G方层面得到了确认。

大家都觉得现在推广现房销售，是为了杜绝楼盘维Q事件，维护购房者利益、保障民生。

这个说法当然也没错。

但是！

如果你认真分析，你会发现：

现房销售更加重要的作用，还不单单只是为了保障购房者的利益。

实际上，现房销售还有另外一个更重要的目的——稳房价

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现房销售，为什么最大的目的是稳房价？

首先，大家要清楚，一旦现房销售模式成为常态，会带来两个新变化：

第一，开发商的门槛会提高

过去房地产行业的开发商鱼目混杂，很多小地方做服装的、做食品加工的企业都会掺和一下地产去建个房子，开发商门槛非常低。

而之所以会有这么多企业此前愿意插手房地产，主要还是因为地产能赚钱且房地产行业发展还处于野蛮生长的状态。

很多开发商没什么资质没什么资金也能入场，银行也愿意借钱给一个卖衣服的商家去开发一个新项目。

而采取现房销售模式之后，这自然就会对开发商的资金储备提出更高的要求，真正能做到的开发商只会是少数，因此会筛掉一堆不及格的开发商。

第二，新房的建设成本会增加

过去期房销售的模式之下，开发商的房子还没建多少层，买家就要提前支付房款。

开发商可以提前套现，先拿钱再建房，会产生两个问题：

一方面，这些提前套取的房款可能会被开发商转移，不留在房产项目的账户中。

万一开发商没钱打回项目的账户，很容易导致项目烂W；

另一方面，开发商建房前期只需要准备少量资金就能开工。

甚至有些开发商如我前面所说，开工的钱都是借的，零成本开发的房企不在少数。

这两个问题，最后导致了一系列的维Q。

而现在，现房销售开始之后，开发商就得靠自己的真金白银把房子建好，不能空手套白狼了。

此外，随着上头提出了第四代住宅以及多建好房子的政C方向，未来的新房品质要求也会越来越高。

再加上建设现房需要长周期，中间的建材成本、人力成本都会随着时间拉长而增长。

里里外外都需要钱，意味着未来新房的建设成本肯定远比之前要高。

那在开发商门槛提高、新房成本增加之后，会出现什么？

会出现一种销售模式的转变。

过去那种通过高周转玩低成本快销的模式没有市场了。

取而代之的是高成本高定价模式。

毕竟开发商卖房是要赚钱的，现房销售之下开发商顶着高成本压力，要赚钱就不能随便降价；

而且有钱有实力的开发商，也不倾向于随便降价促销。

这无形中就会提高未来新房的定价标准，有助于稳定房价。

所以，一旦现房销售成为新房的常态，起码在新房市场，很快就会形成价格底部。

而新房的价格稳定下来之后，也会进一步影响整个二手房市场。

毕竟在楼市低迷期，二手房行情不好，买家买二手房会对标新房，二手价格很容易受新房价格影响。

从这个角度看，新房开启现房销售，最后的结果就是利用开发商的追求利润的心理稳定房价，是房价接近底部的一个重要信号。

一旦明年现房销售开始全面铺开，那么国内的房价很快就会完成筑底。

但是，这仅仅只是筑底，想要回暖反弹还需要其他条件。

比如一个很重要的条件就是房屋库存量。

库存周期短、库存量低的城市，楼市供需相对紧张，房价更容易会在明年出现反弹。

而到了明年，影响库存量最大的因素不是挂盘量和成交数据，而是已经得到上面确认且即将全面铺开的300城货币化棚改。

为什么是货币化棚改？

因为如果一个城市明年的棚改规模比较大，拆和建会有时间差，建设肯定是放在后面，明年主要还是在拆的阶段。

要拆，必然就会在短周期内大量减少房屋库存。

而且大家不要忘了，货币化棚改会伴随着货币流入，在增量的货币和库存短期减少的叠加推动下，房价就会机会实现反弹。

因此，对于普通人来说，如果你想知道国内明年哪些城市的房产有机会回暖，一定要重点关注各个城市的库存周期以及棚改规模。

棚改规模比较大的城市，将会成为明年房价反弹的主力。

因此在这些城市的朋友，如果房子比较老的，可以等旧改拆迁；房子相对新的，也有机会涨价卖出去。

那具体明年哪些城市最有机会回暖？

我们现在手里的房子，是要等拆迁还是要及时处理？

2

现房销售除了释放了房价筑底的信号之外，它还释放了另外一个重要的信号：

现房销售，意味着你需要尽快换房！

为什么这么说，有两点原因:

第一，现房销售使得二手房买入即住的优势没了

过去二手房的一大优势就是所见即所得、买了很快就能收房入住，新房买入之后得等个几年才能收房。

但未来开始现房销售之后，新房不用等了，很多原本急着买房的买家现在都可以在新房里面选现房了，就不会优先看二手房。

第二，新房的品质会越来越好

第四代住宅叠加现房销售，意味着未来买新房就有了绝对的品质保证。

既不怕烂W，也不怕偷工减料，打消了买家对新房品质的顾虑，买家就会先关注新房。

以上这两点，最后都会挤压二手房的市场行情。

再加上现在的存量二手房都是旧规则的产品，房屋品质以及得房率都不如未来的新房，品质上就没有了任何优势。

而接下来，恰恰是最讲究房屋居住品质的时代。

尤其是有了新住宅的对比之后，一些楼龄太老、所在城市价值弱的老建规二手房，出售行情会越来越差。

所以，在现房销售铺开之前，我的建议是能尽快置换就尽快置换，

但到了这里，可能有人就会说了；

既然接下来又是现房销售又是住宅新规，房子品质这么好，我为什么不等这些新房子建好了再置换，非要现在就置换呢？

主要有两个原因:

第一，价格底部会消失

我前面已经说了，新规出来之后是稳房价的。

一旦明年房价完成筑底，加上明年大幅度的财政刺激，很多城市可能会出现价格反弹，你后续再去置换，就拿不到底部价格了。

第二，核心城市核心地段，新房很少

我们都知道新规的房子好，但问题是很多优质城市优质地段的地理空间基本已经饱和。

在这些地方，既没有新地建房、很多房子不够老也不会搞拆迁。

所以，国内很多优质城市和优质地段，未来很长一段时间，不会有太多的新房，真正有价值的资产，还是存量的二手房。

而我们之前反复强调——

未来置换一定是向上置换，要把手里那些普通城市普通地段的房子置换成优质城市优质地段的房子。

说白了，在地段的附加值面前，房子的品质就显得没那么重要了。

因此，此刻我建议你置换，不是平级置换，而是向上置换，置换到优质城市的优质地段。

这样一方面可以在房价筑底之前低价入手优质资产；

另一方面房子本身的附加值够硬，即便是现房销售时代到来有新房挤压，房子也能卖出去不会被淘汰。

所以，在新规则即将到来的时候，我们要做的主要就是两件事：

第一，评估自己手里的房产

到底手里的房子会不会成为未来现房销售模式下的淘汰品，如果未来注定逃不过被淘汰的命运，那就赶紧换房；

第二，弄清楚哪些城市哪些地段的房子值得换

既然要换房优秀炒股配资门户，就得有一个换房的目的地，我前面一直说优质城市优质地段

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